Immer wieder werde ich von potentiellen „Immobilien-Profis“ nach dem „Faktor“ bzw. der „Mietrendite“ eines vakanten Anlage-Objektes gefragt. Dies möchte ich heute zum Anlass nehmen mit dem Irrglauben, dass die „Brutto-Mietrendite“ bzw. der „Faktor“ alleinig entscheidend wäre, sich pro bzw. contra einem Anlage-Objekt zu entscheiden, einmal aufzuräumen…:

Grundsätzliches: Die Rendite errechnet sich, indem man die jährlichen Einnahmen durch den Kapitaleinsatz teilt; also: Rendite = jährliche Einnahmen (z.B. Jahresnettokaltmiete (Immobilien), Dividenden + Kursgewinne (Aktien/Fonds, Edelmetalle), Zinseinnahmen (Geldanlagen)) / Kapitaleinsatz (Kaufpreis (Immobilien), Investitionssumme (Aktien/Fonds/Edelmetalle), Anlagebetrag (Geldanlage)).

Zunächst einmal gibt es bei der Investment-Immobilie mehrere Rendite-Begriffe; die Geläufigste ist die „Brutto-Mietrendite“ (kurz BMR) bzw. der sogenannte „Faktor“ (der Kehrwert der „BMR“, von dem so viele „Experten“ immer sprechen ;)):

BMR = Die Bruttomietrendite ergibt sich also durch den Bezug der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Ein eventueller Steuervorteil bzw. eine evtl. Steuerlast finden hier ebenso wenig eine Berücksichtigung wie die, mit dem Kauf anfallenden und je nach Bundesland und Umständen (mit oder ohne Makler etc.) unterschiedlichen Nebenkosten oder auch die unter Umständen anfallenden Renovierungs-, Sanierungs-, Umbau- oder z.B. Rechtsstreitkosten (Capex-Kosten).

Die Nettomietrendite (NMR) = Die Nettomietrendite ergibt sich durch den Bezug der Jahresnettokaltmiete abzüglich der laufenden, nicht umlagefähigen Nebenkosten zum Kaufpreis inklusive der Nebenkosten bei Erwerb. Ein eventueller Steuervorteil bzw. eine Steuerlast finden beispielsweise auch hier keine Berücksichtigung.

Für den Investor entscheidend sollte allerdings die sog. Eigenkapitalrendite (EKR) sein:

Die Eigenkapitalrendite (EKR) ergibt sich für die Dauer des jeweiligen Betrachtungszeitraums, wenn das Anlage-Objekt nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zum angenommenen Verkaufserlös verkauft würde. Dieser entspricht dem Anschaffungswert (Kaufpreis ohne Nebenkosten) unter Berücksichtigung der angenommenen Preissteigerung. Auch eine eventuelle Leerstandsquote sollte hier Berücksichtigung finden (denn ein Objekt „auf dem Lande“ steht sicher häufiger leer als ein Objekt im Speckmantel einer Metropole).
Als anfängliche Investition berücksichtigt werden: das Eigenkapital bzw. der Eigenkapitaleinsatz; hier spielen sowohl die Finanzierung (Finanzierungsauslauf, Zinssatz) als auch die anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Capex-Kosten) bzw. deren Einsatz eine große Rolle;
denn erinnern wir uns an die ursprüngliche Rendite-Formel:

Rendite = Einnahmen / Kapitaleinsatz;
gibt es bei der Eigenkapital-Rendite zwei Möglichkeiten diese zu beeinflussen -> entweder Sie erhöhen Ihre Einnahmen (Mieterhöhungen) oder Sie achten auf einen möglichst geringen Eigenkapitaleinsatz!!!

Denn je weniger Eigenkapital der Investor einsetzt (da in der Formel im „Nenner“ zu berücksichtigen), umso höher ist die Eigenkapital-Rendite des Investors.

Genau so arbeiten nämlich beispielsweise die Banken; schauen Sie sich doch einmal den Fremdkapital-Einsatz der Banken an (-> www.ariva.de -> z.B. Commerzbank, Deutsche Bank, Ing Groep, usw. eingeben und dann auf den „Reiter“ „Kennzahlen“ klicken; dort dann unter „Eigenkapitalquote %“; „Fremdkapitalquote %“ oder „Verschuldungsgrad in %“ schauen.

Aber Vorsicht… Es könnte Ihnen dabei etwas schwindelig werden… 😉

Dennoch in einem vernünftigen Verhältnis eingesetzt birgt der Einsatz von Fremdkapital auch immense Chancen!

Es kann also durchaus sein, dass ein Anlage-Objekt eine höhere BMR, also einen günstigeren Faktor, aber eine niedrigere Eigenkapitalrendite (EKR) hat!

Unter anderem folgende Faktoren werden bei einer Investment-Immobilie oft unterschätzt bzw. nicht berücksichtigt:

  • voraussichtliche Entwicklung der Mieten (bzw. Erhöhungsmöglichkeiten)
  • voraussichtliche Leerstandsquote
  • mögliche Rechtsstreitkosten oder Kosten durch fehlende, juristische Due-Diligence-Prüfung (wenn Sie z.B. von „Privat“ kaufen, kaufen Sie oft ohne Prüfung und haben auch keinerlei rechtliche Handhabe bei fehlerhafter Angaben z.B. zum Modernisierungs-, Sanierungsstand; hingegen bei Kauf von „gewerblich“ haben Sie eine deutlich bessere Haftungssituation als Privatkunde)
  • unverhältnismäßige Eigenkapitaleinsatz-Voraussetzungen der (Haus-)Bank
    (Die Bankenpartner professioneller „Aufteiler“ stellen oft höhere Finanzierungsausläufe dar, da sie die Objekte und Ihre Geschäftspartner (Den „Aufteiler“) bereits kennen)
  • Die wahrscheinliche Preisentwicklung des jeweiligen Anlage-Objektes (Mikro-, Makro-Analyse / Wirtschaftliche-Due-Diligence-Prüfung)
  • möglicherweise, anstehende Sanierungen, Modernisierungen und/oder Renovierungen (Technische-Due-Diligence-Prüfung; u.U. weiterer Eigenkapitaleinsatz von Nöten!?)
  • etc.

Ein Objekt also nur nach seinem „Faktor“ bzw. seiner „Brutto-Mietrendite“ zu beurteilen ist einfach „zu kurz gesprungen“. Deshalb…: Sprechen Sie mit einem wirklichen Profi!
Wie Freiherr von Bethmann (1924 – 2007; Frankfurter Bankier und Publizist) so treffend formulierte: „Die einzige Möglichkeit echtes Vermögen aufzubauen ist die Verschuldung in Sachwerten.“