Ein weiteres Schlüsselerlebnis war für mich der Besuch unserer Dresdner Bank Filiale. Als ich dort im 5. Stock in der vornehmen Privatkundenabteilung auf den Betreuer wartete, fiel mir eine Broschüre der Bank auf. Sinngemäß „Wir finanzieren Ihre Immobilienentwicklung.“ In dieser Broschüre waren einzelne Baukosten mit Werten aufgelistet. Zum Beispiel: Kosten für einen Quadratmeter ‘Tapezieren mit Material’ und Arbeitskosten. Kosten für Verputzen, Mauern oder den Einbau einer neuen Heizung oder eines neuen Bades usw. Mich verwunderte dieser Kostenansatz, da ich solche kleineren Maßnahmen schon deutlich preisgünstiger beauftragt hatte.
Ich fragte den Betreuer dann, ob die Kosten der Broschüre auch so von der Bank finanziert würden, was er bejahte. Einige Tage später gründete ich meine erste Projektentwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft. Es folgten dann die Realisierungen einiger großer, eigener Immobilienprojekte. Zu dieser Zeit war das Internet noch im Anfangsstadium und ich legte eine sehr große Bauwissen-Datenbank in Papierform an, die sehr akribisch gepflegt wurde.
Meine Lehre daraus: „Je größer das Wissen, umso profunder das Urteil.“
Wir alle sollten lebenslang dazu lernen, insbesondere in einer sich so schnell verändernden Welt. Immobilien sind dabei kein „Buch mit sieben Siegeln“, sondern eine Anlageform deren wesentliche Parameter bekannt sind und feststehen. Diese ergänzen wir mit individuellen Objekt- und Standortfaktoren und dem Wissen um mögliche zukünftige Weiterentwicklungen.
Feststehende Größen sind:
- Kaufpreisvorstellung
- Grundstücksgröße in m2
- Nutzfläche in m²
- Tatsächlich eingehende Mieten und Pachten
- Mögliche eingehende Mieten und Pachten
- Amtlicher Bodenrichtwert
- Besondere Vertragssituationen (z.B. Erbbaurecht, Wohnrechte, Niesbrauchrechte, Baulasten, Verwaltungsverträge u.ä.)
Individuelle Objektfaktoren sind:
- Baujahr
- Nachträgliche Revitalisierungen und Sanierungen
- Bauzustand
- Mögliche Altlasten
- Brandschutzkonformität
- Baurechtskonformität (Genehmigungsstand, EnEV)
Standortfaktoren sind:
- Lagevergleich (Stadtteil- und Straßengenau)
- Gesamtkaufpreis Marktvergleich (auch m²-Preis)
- Teileigentumspreis Marktvergleich (z.B. qm-Eigentumswohnungspreise, Bettenpreis bei Hotels)
- Mieten und Pachten Marktvergleich
- Demografische und wirtschaftliche Prognosen des Standortes.
Entwicklungsfaktoren sind:
- Mögliche weitere Ausnutzung des Grundstücks
- Mögliche weitere Ausnutzung der Nutzflächen (z.B. Dachgeschoss- oder Kellerausbau, Umnutzungen)
- Zusammenlegung von Grundstücken
Das Zusammenfassen dieser Erkenntnisse auf einer Checkliste ist ein weiterer Schritt zu einer soliden Immobilieninvestition.