In meinem neuen Job habe ich mich bereits nach kürzester Zeit eingearbeitet und das Studium lief auch nebenbei, also wurde Zeit für ein größeres Immobilienprojekt. Da ich bereits eine Eigentumswohnung und eine Kapitalanlage im Besitz hatte, kam mir die Überlegung, ein Mehrfamilienhaus im Bestand zu kaufen – also sofort auf die Suche begeben. Genau genommen vier Häuser wurden besichtigt, es sollte maximal ein 6-Familienhaus werden. Es erfordert viel Zeit jedes Haus genau nach gewissen Kriterien zu prüfen, Kalkulationen zu erstellen und Recherche für anfallende Kosten aufzubringen.
Mein Favorit war ein 5-Familienhaus bzw. Ist-Zustand des Hauses war wie folgt: 4 Wohnungen (alle vermietet) und unten 160 m² Gewerbefläche, welche früher eine Metzgerei war, mit Kühlräumen und eingebauten Metzgereimaschinen aus dem letzten Jahrhundert inklusive. Dieses Objekt war in dem schlechtesten Zustand von allen, jedoch mit dem meisten Potential, wahrscheinlich wurden alle vorherigen Kaufinteressenten durch die anstehende Arbeit abgeschreckt. Nur ich nicht – ich habe sehr großen Respekt vor Herausforderungen und weiß zu was man eigentlich fähig ist, wenn man es sich mal getraut hat – dann entdeckt man das eigene Potential. Man muss sich nur in die Situation bringen, um dann nach Lösungen zu suchen. Mein Mann an meiner Seite musste einiges mit mir durchmachen, denn ich war immer der treibende Motor und ich neige sehr viel dazu, Risiken auszublenden.
Das Fach Risikomanagement in meinem Studium hätte ich auch am liebsten ausgeblendet.
Die einen sehen es als Schwäche – ich sehe es als Stärke, denn Risiken kann man mit Zahlen kalkulieren und das hatte bisher immer exzellent funktioniert. Für mich war klar, dass dieses Objekt bald zu meinem Projekt wird. Es gab nur eine Herausforderung: Die Finanzierung. Nach langen Gesprächen mit der Bank und etlichen Kalkulationen, war klar, eine knappe halbe Million zu finanzieren und trotz vermieteten Wohnungen und Beleihung der Bestandswohnungen, würde das nicht funktionieren.
Die einzige Möglichkeit, die noch blieb war, sowohl die Eigentumswohnung als auch die Kapitalanlagewohnung zu verkaufen und das Haus zu kaufen. Ich brauchte nicht lange zu überlegen, denn mein Ziel stand fest und die Kalkulation war schon angefertigt. Durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Hochhaus würde man, laut meiner Kalkulation circa. 40.000 € Gewinn, durch die Tilgung und Wertsteigerung in 3 Jahren erzielen. Bei der Kapitalanlagewohnung, ca. 10.000 €, da ich sie erst vor kurzem gekauft hatte. Also habe ich mir überlegt die 10.000 € in die Kapitalanlagewohnung zu investieren, renovieren und dann zu verkaufen. Denn durch die Wertsteigerung und dem renovierten Zustand, lässt sich die Wohnung auch schneller verkaufen. Dies musste alles schnell und Zug um Zug passieren – Präzision und Planung war gefragt, sowie viel positives Stress war vorprogrammiert.
“Niemand plant, zu versagen, aber die meisten versagen beim Planen.” (Lee Iacocca)
Den erzielten Gewinn vom Verkauf der beiden Wohnungen, würde ich als Eigenkapital in das Haus einbringen und dadurch den Zins als auch die monatliche Belastung enorm senken, wobei ich hier auch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite) beachten würde. Die Gewerbefläche mit 160 m² würde ich zur Wohnung für Selbstnutzung umbauen, dazu braucht es erstmal Genehmigung für die Nutzungsänderung.
Die Kosten für den Umbau habe ich mit 50.000 € und zusätzlich 20.000 € außerplanmäßige Kosten kalkuliert, da ich bisher noch keine Ahnung von solchen Projekten und Umbaumaßnahmen hatte. Der Plan stand fest, jetzt musste nur noch umgesetzt werden! Mit 23 Jahren habe ich mir die Frage gestellt: Bin ich bereit für solche Summen und solche Verantwortung? Ich war es definitiv, sonst hätte ich diese Gelegenheit gar nicht bekommen.