Trotz des knappen Marktes, kauften wir über den kompletten Sommer 2018 ca. 1 Mehrfamilienhaus pro Monat. Für uns ein routinierter Prozess, der in Zusammenarbeit mit unserer Ankaufsabteilung, Bauleitung und Architekten automatisiert funktionierte. Doch wie genau kauft man als Immobilienhändler eine Immobilie? Hier gibt es genau zwei Möglichkeiten über die ich heute schreiben möchte.

Sharedeal bei Unternehmenskauf

Vor Kauf wird eine Projektgesellschaft gegründet. Diese ist in der Praxis oft eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Stammeinlage 25.000 €) oder UG (mini GmbH, Stammeinlage ab 1,00 €). Die Gesellschaft wird kapitalisiert, wird als „Käufer“ in die Kaufverträge eingesetzt. Doch warum tut man so etwas? Ein Hauptgrund ist die Flexibilität. Die Gesellschaft kann zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden oder Unternehmensanteile können an strategische Partner verkauft werden.

Des Weiteren ist ein Sharedeal (derzeit noch) von der Grunderwerbsteuer ausgeklammert. Eine Projektgesellschaft und die darin liegenden Gebäude und Grundstücke können als „94/6“, neuerdings als „90/10“ gekauft werden. Die Nebenkosten belaufen sich auf die Notarkosten (2,00% des Kaufpreises) und wenn vorhanden, die Maklergebühr (je nach Bundesland unterschiedlich, in Hessen sind es bis zu 5,95% inkl. MwSt. von 19%). Heißt also, bei einem 3 Millionen Euro Ankauf würde die übliche Grunderwerbsteuer von 6,00% (Hessen) nicht anfallen. Ersparnis bei diesem Beispiel also ganze 180.000,00 €.

Im Gegenzug muss jedoch der entstandene Gewinn in der Gesellschaft versteuert werden. Diese steuerliche Belastung wird später jedoch bei Auflösung der Projektgesellschaft mit dem angefallenen Gewinn verrechnet sodass man hier zum Schluss von einer Ersparnis sprechen kann. Voraussetzung ist die Kapitalisierung der Gesellschaft bei einem Sharedeal. Da in diesem Fall der Kauf gewerblich wäre, gibt es keine Spekulationsfrist nach 10 Jahren Haltedauer. Ein Nachteil für Investoren, die solche Projekte als Altersvorsorge planen. Vorteil bei dem Verkauf ist die Minimalbesteuerung. Für den entstandenen Gewinn fällt oft nur maximal 5,00 % Steuer an, da die Gewinne zur Holding oder Dachfirma weitergegeben werden.

Assetdeal bei Immobilienkauf

Kauf der Immobilie direkt als Gesellschaft oder Privat. Grunderwerbsteuer ist immer fällig jedoch müssen keine Gewinne des Verkäufers versteuert werden. Sogar ein Steuerfreier Verkauf ist nach 10 Jahren und 1 Tag möglich. Der Asset Deal ist die klassische Kaufentscheidung bei Privatpersonen und kleineren Investoren, die Teileigentum erwerben möchten oder Geld anlegen wollen. Verkauft man die Immobilie unter 10 Jahren, werden die Gewinne je nach Steuerklasse privat im vollem Umfang versteuert.

Es ist keine Seltenheit, dass einer Hauptgesellschaft unzählige Projektgesellschaften untergeordnet sind. Und oft klingt es komisch wenn eine UG (welche mit 1,00 Euro haftet) ein Immobilienbesitz von unzähliger Höhe verwaltet. Jedoch haften die Gesellschafter oder die Geschäftsführer für die Bankkredite immer privat.

Was noch interessant zu wissen ist, dass bei einem “Business to Business”-Geschäft (B2B) keine vertragliche Widerrufsfrist gilt und Verträge theoretisch am gleichen Tag protokoliert werden können. Anders bei “B2C” oder “C2C” (C=Customer). Seit 2014 gibt es hier ein Verbraucherschutz, der besagt, dass 14 Tage zwischen dem Erhalt des Kaufvertrages und die Unterzeichnung bei dem Notar vergangen sein müssen.

Zukünftig werde ich die Projekte nur noch als Share oder Asset bezeichnen.