Wenn du magst hier eine kleine Rechenaufgabe für dich: Was wäre denn eigentlich – am “Ende des Tages” – dein wirklicher m²-Preis für eine Anlage-Immobilie, bei folgender Konstellation?:
Wir gehen davon aus, dass du eine Immobilie, mit 60 m² Wohnfläche, zu einem Kaufpreis von 200.000,- € erwerben würdest, was ja eigentlich einem „m²-Preis“ von 3.334 € entspräche.
Doch was zahlst du von diesem m²-Preis eigentlich bei einer vermieteten Immobilie wirklich selbst und wieviel davon zahlt eigentlich „der Mieter“??
Über die Nebenkosten in Höhe von 16.000,- € würdest du z.B. als „Eigenkapital“ verfügen und diese auch einsetzen (6% Grunderwerbsteuer + ca. 2% Notar- & Gerichtskosten). Die Wohnung wäre vermietet und du erhieltest anfänglich 600,- € monatliche Kaltmiete. Die ‘nicht-umlagefähigen-Nebenkosten’ würden anfänglich 90,- € monatlich betragen (wir gehen von einer Erhöhung ab dem 4. Jahr und danach alle 3 volle Jahre um 6% p.a. aus).
Die Miete würdest du alle 3 Jahre um 6% p.a. erhöhen (das erste Mal ebenfalls ab dem 4. Jahr) und du würdest die Wohnung mit 1,5% Zinsen pro Jahr und 2,5% anfänglicher Tilgung auf 15 Jahre Zinsbindung finanzieren. Danach würdest du eine Anschlussfinanzierung mit 3,5% p.a. Zinsen und Volltilgung (5,95% Tilgungssatz) auf die nächsten 15 Jahre fest machen. Nach 15 und 30 Jahren würdest du die Wohnung jeweils für 15.000,- € renovieren. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass du alle 5 Jahre für 2 Monate Mietausfall hättest. Und wir vernachlässigen hier deine Steuervorteile mal komplett.
Wie wäre am Ende dein wirklicher m²-Preis für die Wohnung (d.h. was hättest du wirklich für den m²-Wohnfläche dieser Wohnung selbst gezahlt)??
Um die Richtigkeit deiner Überlegung/Schätzung/Berechnung zu testen, kannst du dein Ergebnis mit der “Auflösung” vergleichen, die gleich mit dem nächsten Tagebucheintrag folgen wird! Viel Spaß vorab beim Tüfteln.
#WEILDENRESTDERMIETERZAHLT